La vivienda pública en España: promesas incumplidas y retrocesos preocupantes
La vivienda pública se erigió como una de las principales promesas durante la campaña electoral previa a las elecciones municipales y autonómicas. De hecho, se anunciaron planes ambiciosos de construcción de viviendas con el objetivo de abordar la crisis habitacional que afecta a amplios sectores de la población, pero parece que todo ha quedado en agua de borrajas.
Estancamiento y falta de VPO en varias autonomías
Los últimos datos oficiales revelan un preocupante retroceso en la construcción de vivienda pública en España. De hecho, hay tres autonomías (Baleares, Canarias, Cantabria) que no han promovido ni una sola Vivienda de protección oficial (VPO) en 2023 y en otras seis (Asturias, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Murcia y La Rioja) se han construido, pero sólo para la venta, no para el arrendamiento.
Estancamiento en la construcción de vivienda pública
El año pasado el país sumó 2.302 calificaciones definitivas de viviendas protegidas destinadas al alquiler, tanto en los planes estatales como autonómicos. Esto supone un estancamiento con respecto al año anterior.
Desigualdad en la construcción de vivienda protegida
En Andalucía el panorama casi llega al 24% de la vivienda protegida destinada al arrendamiento, lo que equivale a 160 casas en la región más poblada de toda España. La segunda autonomía que más viviendas se finalizaron fue Cataluña con 400, un dato que baja en volumen y cuyo porcentaje corresponde a un 17,8% en 2023, frente al 26,3% en 2022.
País Vasco mejoró tanto en volumen como en porcentaje de promociones protegidas para inquilinos. Se registraron 357 inmuebles de VPO de alquiler, frente a 224 en 2022, lo que representa un aumento significativo. Además, el porcentaje de promociones protegidas para inquilinos pasó del 15% en el año anterior al 38,7%.
En cuanto a otras comunidades autónomas como Castilla y León, Castilla-La Mancha y Aragón, también se llevaron a cabo algunas iniciativas de VPO para alquiler, pero en menor medida, siendo casi testimoniales en comparación con las tres primeras regiones mencionadas.
Caída dramática
En los últimos diez años, la construcción de viviendas de protección oficial en España ha experimentado una caída dramática del 82%.
Esto es así porque el precio del módulo de VPO, es decir, el precio máximo al que se puede vender la vivienda protegida es demasiado bajo. Por tanto, a las promotoras no les salen los números para construir esas viviendas porque no las pueden vender a un precio que les salga rentable. Las promotoras privadas, han sido el principal motor del desarrollo de viviendas protegidas y asequibles en España, de hecho, han sido las responsables del 85% de la VPO que se ha llevado a cabo en el país.
Los promotores han estado alertando durante años sobre las razones detrás de la caída en la construcción de viviendas protegidas y han propuesto medidas para abordar este problema. Sin embargo, sus peticiones no han tenido éxito en convencer a las autoridades de los tres niveles de gobierno para implementar estas soluciones.
A esto se suma una congelación de los módulos, es decir, el precio máximo al que se puede vender la VPO, que están desactualizados. Esencial para determinar la viabilidad de los proyectos, esta actualización ha sido llevada a cabo por algunas comunidades autónomas como Madrid, Andalucía, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Canarias, Navarra, La Rioja y Cataluña, desde el año 2020 hasta la fecha. «Este paso resulta crucial para garantizar que los proyectos puedan finalmente materializarse, al reflejar cifras actualizadas y acordes a la realidad del mercado», sostiene Daniel Cuervo, director general corporativo y de negocio de Vía Ágora.
Además de la actualización de precios, otro factor determinante son los costes de construcción, que han alcanzado niveles históricos. La escasez de mano de obra en el sector de la construcción, junto con los elevados precios de ciertos materiales, especialmente tras eventos como la guerra en Ucrania, han contribuido significativamente a este incremento. «Materiales como el cemento y el vidrio continúan manteniendo precios elevados, lo que afecta directamente a la rentabilidad de los proyectos de vivienda protegida», añade Cuervo.
Por otro lado, la regulación a través de la Ley de Vivienda ha introducido cierta inseguridad jurídica para los operadores del sector. «Si bien se esperaba que esta legislación incentivara la producción de vivienda protegida, en realidad ha generado incertidumbre y ha sido percibida como incompatible con la normativa autonómica», afirma Cuervo. Esta falta de medidas claras para facilitar la promoción de vivienda protegida ha sido un factor adicional que ha impactado negativamente en la producción de nuevos proyectos.
Sumado a estos desafíos, se ha observado un aumento significativo en los tipos de interés en los últimos meses, lo que ha frenado la inversión en el sector inmobiliario. Esta situación, junto con la falta de incentivos tanto para la producción como para los compradores de vivienda protegida, ha contribuido a mantener los visados de obra en niveles bajos.
Coletazos de la crisis de 2008
Tras alcanzar una producción de hasta 75.000 unidades anuales, la crisis financiera de 2008 tuvo un impacto radical. Con la explosión de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda libre descendieron a niveles que incluso quedaron por debajo de los de la vivienda protegida, lo que hizo que la construcción de VPO perdiera sentido en ese momento. Además, tras la crisis, se eliminaron los modelos de subvención y financiación ventajosa para la VPO, lo que dejó al promotor con más restricciones que incentivos.
Sin embargo, con la recuperación del mercado residencial en los años posteriores, se volvió a un ciclo alcista que provocó un nuevo encarecimiento de la vivienda libre. Este aumento de los costes de construcción y materiales, que se incrementaron en un 25% en el último año fue otro obstáculo para el desarrollo de este tipo de viviendas. Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) destacan que vincular la actualización de los módulos a indicadores como la subida de los costes de materiales o al Índice de Precios al Consumidor (IPC) sería algo positivo y se convertiría en un proceso técnico basado en un análisis de mercado.
Desbloquea la construcción de viviendas asequibles
La Comunidad de Madrid subió el mes pasado el módulo de la VPO que es un hito histórico porque llevaba sin subirse desde 2008. Ha sido una medida esperada y necesaria para impulsar la construcción de viviendas asequibles en la región. El sector inmobiliario había señalado que los precios anteriores no eran rentables para la construcción de VPO, lo que representaba una barrera significativa para la participación del sector privado en este tipo de proyectos. Con la actualización de los precios de los módulos, se espera que se reactive la construcción. Con esta nueva orden, se han aprobado incrementos significativos en los precios de los módulos, alcanzando hasta un 56% en algunos casos.
Radiografía por autonomías
Si hacemos un repaso por las construcciones por comunidades autónomas se observa la siguiente radiografía. En Madrid, se espera la finalización de 1.900 viviendas del Plan Vive en el primer semestre de 2024, junto con la edificación de 6.500 nuevas viviendas en alquiler asequible en 12 municipios. En Andalucía, se planea invertir 30 millones de euros para promover viviendas en alquiler a precios asequibles. En Canarias, se destina un presupuesto de 6.877.487 euros para políticas que garanticen el acceso a viviendas asequibles, incluyendo la construcción de 364 nuevas viviendas protegidas. Extremadura asignará 25 millones de euros para construir viviendas de alquiler asequible en 2024. En Valencia, se prevé destinar el 65% del presupuesto de AUMSA (Sociedad Anónima Municipal Actuaciones Urbanas de València) para la construcción de 213 viviendas públicas de alquiler asequible. En Galicia, se convocará un concurso de suelo residencial para promover la construcción de vivienda protegida en varias ciudades, con un total de 110 parcelas disponibles para unas 1.195 viviendas protegidas.
Impulso de viviendas públicas y asequibles en el futuro
El gobierno tiene previsto destinar 14.300 millones de euros a la construcción de 184.000 viviendas públicas en los próximos años, según lo recoge el documento ‘Impulso de País’. Se pretenden desarrollar estas viviendas a un precio asequible, con el despliegue de los fondos europeos en los años venideros. Asimismo, las condiciones de financiación más favorables, debido a las subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE), ha sido elemento clave en el resurgimiento de la VPO. Según un informe de la consultora Doubletrade, en los primeros nueve meses de2023, se inició la construcción de 31.243 viviendas de este tipo en España, lo que representa un aumento del 80% en comparación con el año anterior.
Conclusiones
A pesar de las promesas electorales y los planes ambiciosos, la construcción de vivienda pública en España ha sufrido un retroceso preocupante. La falta de viviendas de protección oficial en algunas autonomías y la caída dramática en su construcción en los últimos diez años evidencian la necesidad de medidas efectivas para abordar la crisis habitacional. La actualización de los precios de los módulos, la reducción de los costes de construcción y materiales, y la claridad en la regulación son algunos de los pasos clave para desbloquear la construcción de viviendas asequibles. Es necesario impulsar la colaboración público-privada y el uso de fondos europeos para alcanzar el objetivo de construir viviendas públicas y asequibles en todo el país.